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二线城市重启限购限贷 楼市会降温吗?

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  中新经纬客户端8月11日电(魏薇)经过多次传闻,二线城市限购限贷的“靴子”终于落地了。11日,苏州和南京几乎同时宣布楼市新政,意图为已经连续上涨数月的房价降温。二线重启限购限贷对哪些购房者有影响呢?二线城市房价会降吗?其他二线城市会跟进吗?

  苏州南京“双响炮”

  苏州打响了二线城市限购的“第一枪”。据苏州市人民政府新闻办公室官方微博“苏州发布”消息,苏州市政府最新出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,其中明确了“非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。”

  在商品住房信贷方面,居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

  南京也几乎同时出台楼市新政,不同的是南京并未出台限购政策,而是提高了二套房首付比例:对有1套房无贷的居民家庭,首付比例调整为不低于35%;对1套房且有贷款未结清的家庭居民,首付款比例调整为不低于50%。

  除了苏州、南京,作为二线城市房价上涨“四小龙”之一的合肥也传出将收紧限贷的消息。据每日经济新闻报道,合肥将对两套房或有两次贷款记录(包括外地贷款记录)且仍有房贷未还清的市民,停止发放住房贷款。合肥限贷政策将会在本周对外公布。而该政策一旦正式实施,将成为合肥“有史以来”最严厉的限贷政策。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示,南京和苏州今天出台政策,符合市场预期,显示出后续稳定市场调结构的政策导向,说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启。

  中原地产首席分析师张大伟认为,近日中央政治局会议首次提出“抑制资产泡沫”,目前政策逐渐开始落实,针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集的出现。

  二线城市房价能降吗

  今年上半年,以苏州、南京、合肥、厦门为代表的二线城市房价出现大幅上涨,涨幅远超其他城市。据国家统计局公布的数据,5月房价涨幅环比最高的三个城市依次为厦门、合肥、南京,涨幅分别为5.5%、5.1%、4.1%;6月房价涨幅环比最高的三个城市分别为合肥、厦门、南京,涨幅分别为4.9%、4.7%、4%。那么,此次二线城市限购限贷政策力度如何,能否为过热的楼市降降温呢?

  对此,张大伟分析认为,南京政策力度非常有限,特别是信贷部分,首套房不变,二套房针对结清和未结清贷款,都仅相对增加5%的首付。对于改善需求来说,影响非常小。苏州新政策力度相比南京稍大,但也低于之前预期,虽然一定程度恢复了限购政策,不过从力度看,只是提供1年社保证明。而对于投资需求来说,影响有限。“两地政策虽然直接影响不大,但从心理影响看,这代表了新一轮收紧调控的开始。预期影响将会在短期内抑制房价上涨幅度,但长期来看,还是要看其他配套政策。”

  严跃进则认为,一线城市房价可能会继续上涨,因为担忧政策收紧,部分购房者会在8月份完成置业计划;二线城市房价会开始趋缓,因为政策确实体现了二线城市打压房价的决心;三四线城市则会出现房价小涨的态势,这与去库存下需求积极释放的态势有关。“在今年第三季度要说市场拐点或房价下跌,过于武断;所谓‘量价齐跌’的态势可能在2017年才会出现。”

  其他二线城市可能跟进

  几个热点二线城市纷纷出台新政、收紧楼市,也令市场担忧其他城市是否会紧随其后?

  “从政策后续对于二线城市的启示来看,未来有10来个其他城市或模仿南京和苏州的政策,包括:天津、济南、郑州、武汉、合肥、杭州、南昌、福州、厦门、昆山、廊坊和惠州。此类城市后续房价上涨压力较大,或在收紧外地人限购政策、收紧二套房购房政策、提高银行信贷利率、对城市中部分区域进行单独调控等政策方面做组合拳。”严跃进表示。

  张大伟指出,类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市,未来去杠杆将成为主流政策取向。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。

  严跃进也强调,对于其他三四线城市来说,政策依然是以去库存为主,并没有太大的动机去进行打压。但是此次政策收紧也会有一些心理方面的影响。比如说,后续购房者担心政策收紧,所以其他城市近期可能成交量反而会上升,尤其是房企的推盘节奏会加快。而对于部分购房者来说,确实希望房价下跌,所以这个时候会有观望。(中新经纬APP)