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欧阳捷:上海楼市新政难解供求矛盾 影响料有限

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  证券时报记者 张达

  新城控股(601155)高级副总裁欧阳捷昨日在“第十三届中国房地产百强企业家峰会”间隙接受证券时报记者专访时表示,上海房价没有泡沫,政府要做的是控制房价过快上涨。对于上海即将出台的提高二套房首付等调控政策,他认为对上海供求关系的改善影响不大,但对购房人心理有影响。“上海所有政策的控制是缓冲式控制,并不是压制性的。”他说。

  欧阳捷认为,上海房价其实没有泡沫,因为79.9%的销售面积在外环以外,而外环以外的住房均价为每平方米1.6万元,这在全国,特别是大都市来说不算贵。上海唯一能做的是控制房价过快上涨,不要成为社会舆论焦点。

  “上海房价上涨不是由于政府控制不力,而是人口还在增长,供求关系是主要矛盾,另外,货币宽松是最大推手,资本避险是投资本性。”欧阳捷说,因为上海土地供应越来越少,住房供求关系短期不太可能改善,而大城市有更高生产效率、更低信息沟通成本、更多职业发展空间、更多收入水平增长,未来人口增长无法控制,只能通过房价的逐步上涨挤出一部分低端人口。

  欧阳捷指出,上海要控制房价,要解决供求关系矛盾,在供应很难增加的情况下,只有减少需求,让有资格购房的人减少,把购房门槛提高,包括减少改善需求人数,减少外地人购房人数,减少投资购房人数,而刚需不能抑制。具体政策包括:对换房的,从税收上控制,纳税满2年改成3年或5年,把改善需求往后递延;对二套房改善的,从利率上限制,公积金利率不下降,商贷利率执行较高标准;从资金数量上限制,首付比例提高;对投资需求增加杠杆,利率水平提的更高;外来人口工作不满5年不能买房等。

  而对于上海即将出台的提高二套房首付比例等楼市调控新政,欧阳捷认为,对供求关系改善产生不了多大影响,因为上海真正不缺钱,供求关系实在太紧,首付提高也不会减少很多购房人群,但对购房人的心理有影响。“现在是有点恐慌性购房,政策出来后,恐慌性购房减少,看上去市场没那么火了,但不意味着房价下降,政府要做的其实是平抑大家的情绪。”他说。

  另外,对于今年在一线城市的投资策略,欧阳捷表示,新城不抢地王,不要追涨,控制节奏,做好产品,因为好产品在现金泛滥时代总是不缺客户的。而在三四线城市,新城的项目因“物美价廉”卖得一直不错,不存在去库存压力。“新城是高周转企业,房子要卖得非常快,如在常州这样的城市,28万平方米的楼盘两年半就卖光了,其他如长春、成都等二线城市地更不用说了,楼盘销售都是前三名。”他说。